¿Conoces las rebajas de renta y deducciones? La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, ha introducido el concepto de zona de mercado residencial tensionado. En términos sencillos, se trata de áreas donde el esfuerzo económico para pagar la vivienda (alquiler o hipoteca, más suministros básicos) es excesivo respecto a los ingresos medios de los hogares, o donde los precios han subido de forma muy intensa en los últimos años.
En general, una zona puede declararse tensionada cuando se cumple al menos uno de estos criterios legales:
- El coste medio de vivienda y suministros supera aproximadamente el 30 % de los ingresos medios de los hogares de la zona.
- El precio del alquiler o compra ha crecido varios puntos porcentuales por encima del IPC acumulado de la comunidad autónoma en los últimos cinco años.
La declaración se realiza por las comunidades autónomas o, en su caso, por la Administración General del Estado, y se publica en boletines oficiales. Eso significa que no todas las viviendas en España están en zonas tensionadas, sino solo aquellas situadas en municipios o barrios concretos que han sido declarados como tales (por ejemplo, algunos municipios vascos y grandes ciudades que ya han sido reconocidas como zonas tensionadas en 2024 y 2025).
Para un propietario, que su vivienda esté en una zona de mercado residencial tensionado puede tener dos consecuencias clave:
- Limitación de subidas de renta en determinados supuestos, especialmente para grandes tenedores.
- Acceso a importantes incentivos fiscales en el IRPF si se cumplen ciertos requisitos, especialmente cuando se pactan rebajas de renta respecto al contrato anterior.
Y es aquí donde entran en juego las rebajas de renta y las deducciones: renunciar a parte de la renta mensual puede salir muy a cuenta si se planifica bien.
Reducciones en el IRPF por alquiler de vivienda: el esquema general
Los ingresos por alquiler de vivienda tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. Sobre el rendimiento neto positivo (ingresos menos gastos deducibles) se aplican determinadas reducciones cuando el inmueble se destina a vivienda habitual del inquilino.
Tras las últimas reformas, para contratos que generan rendimientos a partir de 2024 y 2025, el sistema de reducciones ha cambiado y se ha hecho claramente más generoso en situaciones muy concretas, sobre todo en zonas tensionadas. De forma muy resumida, el esquema actual de reducciones es el siguiente:
- Reducción del 90 %
Cuando el mismo arrendador firma un nuevo contrato de vivienda situada en zona de mercado residencial tensionado y rebaja la renta inicial más de un 5 % respecto a la última renta del contrato anterior (una vez aplicada la actualización pactada).
- Reducción del 70 %
En supuestos como el alquiler a jóvenes de entre 18 y 35 años o alquiler vinculado a determinados programas de vivienda pública o de entidades sin ánimo de lucro, siempre que se cumplan las condiciones que fija la normativa. - Reducción del 60 %
Cuando se han realizado obras de rehabilitación o mejora que incrementan de forma significativa la eficiencia energética o la accesibilidad de la vivienda, y se cumplen los requisitos temporales y técnicos exigidos. - Reducción general (inferior)
Para el resto de alquileres de vivienda que no encajan en los supuestos anteriores, se aplica una reducción general menor (inferior al 60 % que existía antes de la reforma), lo que hace que las opciones del 90 %, 70 % o 60 % sean especialmente interesantes desde el punto de vista fiscal.
En la práctica, la reducción del 90 % es la estrella para muchos pequeños propietarios: es la que permite una bajada muy significativa de la factura fiscal a cambio de una rebaja moderada de la renta en zonas tensionadas.
¿Cuándo interesa pactar una rebaja de renta en zonas tensionadas?
La pregunta clave es: “Si bajo la renta al inquilino, ¿salgo ganando o perdiendo?”. La respuesta depende de varios factores, pero hay escenarios típicos en los que la rebaja tiene mucho sentido.
El caso típico: pequeña bajada de renta y reducción del 90 %
Imaginemos un alquiler anterior de 1.000 € al mes (12.000 € al año) en una vivienda ubicada en una zona tensionada. El propietario tiene unos gastos deducibles (IBI, comunidad, seguros, reparaciones, etc.) de 2.000 € al año.
- Antes de la rebaja
- Ingresos: 12.000 €
- Gastos: 2.000 €
- Rendimiento neto: 10.000 €
- Si solo aplica la reducción general, tributará por una parte importante de esos 10.000 €.
- Si pacta una rebaja de algo más del 5 % (por ejemplo, pasa a 950 € al mes → 11.400 € al año):
- Ingresos: 11.400 €
- Gastos: 2.000 €
- Rendimiento neto: 9.400 €
- Aplicando la reducción del 90 %, solo tributa por el 10 % de 9.400 €, es decir, por 940 €.
La reducción del rendimiento sometido a IRPF es tan intensa que, en muchos casos, el ahorro fiscal compensa con creces la pequeña rebaja de la renta mensual.
Este tipo de operación puede ser especialmente interesante cuando:
- El propietario ya tenía una renta relativamente alta.
- La vivienda está claramente en zona tensionada.
- El contrato anterior era cercano en el tiempo y permite acreditar la comparativa de rentas.
- La base imponible del propietario es elevada y el tipo marginal en IRPF es alto (cada euro de rendimiento que se reduce se traduce en un ahorro fiscal mayor).
Casos en los que puede no compensar
Hay situaciones en las que no siempre interesa pactar la rebaja para acceder a la reducción del 90 %:
- Cuando la vivienda no está en zona tensionada. Sin ese requisito, no se accede a la reducción del 90 %, por lo que la bajada de renta no se ve premiada fiscalmente.
- Si el contrato anterior es antiguo, la zona ha cambiado o no se puede probar de forma clara cuál era la última renta actualizada.
- Cuando el propietario ya disfruta de otras reducciones (70 % o 60 %) que, combinadas con la renta actual, resultan más ventajosas que rebajar el alquiler.
- Si el tipo marginal del IRPF del arrendador es bajo y el ahorro fiscal no compensa la rebaja mensual.
En estos casos, suele ser necesario hacer números con cierta calma antes de pactar nada con el inquilino.
Requisitos, documentación y riesgos habituales
Para que la rebaja de renta y las deducciones se apliquen correctamente, es importante cuidar la forma jurídica de la operación:
Comprobaciones previas
Antes de negociar, es recomendable:
- Verificar oficialmente si la vivienda está dentro de una zona de mercado residencial tensionado publicada en el BOE o en el boletín autonómico correspondiente.
- Confirmar que el destino del inmueble es vivienda habitual del inquilino, no despacho profesional, alquiler de temporada o uso turístico.
- Revisar qué gastos se están deduciendo y si están correctamente documentados (facturas, recibos, etc.).
Claves contractuales
A la hora de firmar un nuevo contrato con rebaja de renta, conviene:
- Reflejar con claridad la nueva renta inicial y dejar constancia del contrato anterior (fechas, renta y actualización aplicada).
- Evitar fórmulas informales del tipo “te hago un descuento pero en el contrato dejamos otra cifra”, que pueden generar problemas fiscales.
- Adaptar las cláusulas de actualización de renta (IPC, índice de referencia, límites en zonas tensionadas) a la normativa vigente.
Riesgos en caso de inspección
Si la Agencia Tributaria revisa la declaración, verificará especialmente:
- Que la rebaja de más del 5 % respecto al contrato anterior es real y está correctamente calculada.
- Que la vivienda se ubica efectivamente en zona tensionada durante la vigencia del nuevo contrato.
- Que no existe una relación especial con el inquilino (por ejemplo, alquiler a familiares en condiciones no de mercado) que pueda desvirtuar la operación.
Una planificación deficiente puede terminar en la pérdida de la reducción del 90 % y en liquidaciones complementarias con recargos y posibles sanciones.
Nuestra recomendación: análisis caso por caso y negociación bien dirigida
Desde COEM Abogados consideramos que las rebajas de renta pactadas en zonas tensionadas, bien diseñadas, pueden ser una herramienta muy potente para:
- Mejorar la posición fiscal del propietario.
- Mantener al inquilino actual, evitando periodos de vacío de alquiler.
- Adaptarse al nuevo marco de control de precios sin perder rentabilidad global.
No obstante, insistimos en que no hay una respuesta única. Lo razonable es:
- Comprobar si la vivienda está en zona tensionada y durante qué período.
- Comparar números: renta actual, posible rebaja, tipo marginal del IRPF, gastos deducibles y reducciones disponibles (90 %, 70 %, 60 % o general).
- Valorar el perfil del inquilino (estabilidad, puntualidad en pagos, duración deseada del contrato).
- Redactar un nuevo contrato sólido, acorde con la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Vivienda, cuidando todos los detalles que Hacienda puede revisar.
Cuando todo esto se hace con criterio jurídico y fiscal, bajar la renta unos euros al mes puede traducirse en un ahorro fiscal muy relevante y en una relación arrendador–arrendatario más estable y segura.
En COEM Abogados acompañamos a propietarios e inversores en todo este proceso: identificación de zonas tensionadas, estudio de la mejor estrategia de rebaja de renta, simulación del impacto en el IRPF y redacción de contratos que cumplan con la normativa y protejan sus intereses.
