¿Las viviendas turísticas en comunidades se pueden limitar o prohibir? En los últimos años, las viviendas de uso turístico se han convertido en uno de los grandes focos de conflicto en muchas comunidades de propietarios. Ruido, rotación constante de personas, uso intensivo del ascensor o de la piscina, problemas de seguridad… Todo ello lleva a muchos vecinos a hacerse la misma pregunta: “¿podemos limitar o prohibir los pisos turísticos en nuestro edificio y qué mayoría necesitamos?”
Desde COEM Abogados, trabajamos a diario con propietarios, comunidades y administradores de fincas que se enfrentan precisamente a este escenario. El marco jurídico ha cambiado de forma importante con la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y con la reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo, que ha aclarado por fin qué mayoría es necesaria para tomar este tipo de acuerdos.
A continuación, explicamos de forma clara qué se puede hacer, qué no, y cómo debe actuar una comunidad o un propietario para proteger sus intereses.
Vivienda turística, alquiler tradicional y Ley de Propiedad Horizontal: punto de partida
Antes de entrar en mayorías y acuerdos, es fundamental tener claro de qué estamos hablando:
- Vivienda de uso turístico o piso turístico: inmueble que se destina de forma habitual a estancias de corta duración (días o semanas), con fines turísticos, generalmente anunciado en plataformas como Airbnb, Booking, etc., y sometido a la normativa autonómica específica (registro, licencia, requisitos mínimos, etc.).
- Alquiler residencial tradicional: arrendamiento sometido a la LAU para uso de vivienda habitual del inquilino, con contratos de mayor duración y una rotación de ocupantes mucho más baja.
La Ley de Propiedad Horizontal no prohíbe por defecto las viviendas turísticas. Si no existe una prohibición o limitación expresa en los estatutos o en acuerdos válidamente adoptados, el criterio general del Tribunal Supremo es que el propietario puede destinar su vivienda a uso turístico, siempre que cumpla la normativa sectorial (licencias, registro, ordenanzas municipales, etc.) y no cause actividades molestas, insalubres o peligrosas.
La clave, por tanto, está en si la comunidad ha adoptado o no acuerdos específicos respecto a los pisos turísticos y con qué mayoría lo ha hecho.
¿Puede una comunidad limitar o prohibir las viviendas turísticas?
Sí. A día de hoy, una comunidad de propietarios puede limitar, condicionar e incluso prohibir el uso turístico de las viviendas del edificio, siempre que respete los requisitos legales y el quórum reforzado que marca la LPH.
Tras la reforma introducida en su momento por el Real Decreto-ley 7/2019 y, sobre todo, tras las sentencias del Tribunal Supremo de octubre de 2024 y de 2025, se ha consolidado una doctrina clara:
- El artículo 17.12 LPH permite que la comunidad, con una mayoría de tres quintos (3/5) del total de propietarios y de cuotas de participación, adopte acuerdos para:
- Limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de alquiler turístico.
- Prohibir directamente la actividad de pisos turísticos en el edificio, interpretando la prohibición como la máxima forma de limitación.
- Establecer cuotas especiales o recargos de hasta un 20 % en los gastos comunes para las viviendas destinadas a uso turístico.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha despejado la duda que existía entre distintas Audiencias Provinciales: no es necesaria la unanimidad para prohibir los alquileres turísticos, basta la mayoría reforzada de 3/5 cuando hablamos de acuerdos al amparo del art. 17.12 LPH.
Además, la reforma de 2025 de la LPH ha ido un paso más allá al exigir que, para que una vivienda pueda destinarse por primera vez a uso turístico, se obtenga el consentimiento expreso de la comunidad con esa misma mayoría cualificada en muchos supuestos. Esto significa que, en edificios donde antes no había pisos turísticos, el propietario ya no puede “lanzarse” sin más: la comunidad tiene mucho que decir.
Qué mayoría hace falta para limitar o prohibir viviendas turísticas
En la práctica, la gran duda en las juntas de propietarios es precisamente esta: “¿con qué mayoría aprobamos el acuerdo para limitar o prohibir los pisos turísticos?”. Resumimos los escenarios más habituales:
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Prohibir totalmente el uso turístico en el edificio
Cuando la comunidad quiere aprobar un acuerdo por el que queda prohibido destinar cualquier vivienda del edificio a uso turístico o alquiler vacacional, el criterio hoy consolidado es el siguiente:
- Es válido un acuerdo adoptado por mayoría de 3/5 del total de propietarios y cuotas.
- No se exige unanimidad, porque se considera que entra dentro del artículo 17.12 LPH como un caso de limitar/condicionar el uso turístico.
Eso sí, este acuerdo no suele tener efectos retroactivos sobre quienes ya estaban ejerciendo el uso turístico de forma legal antes de su aprobación (con licencia o registro válido y sin prohibición previa). Lo habitual es que la prohibición afecte a nuevos pisos turísticos que pretendan empezar a operar después del acuerdo.
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Limitar o condicionar (no prohibir) los pisos turísticos
En muchos casos, la comunidad no quiere llegar a la prohibición total, sino establecer condiciones para compatibilizar los pisos turísticos con la convivencia vecinal. Por ejemplo:
- Restringir horarios de check-in y check-out.
- Imponer normas específicas de uso de piscina, zonas comunes o ascensores.
- Aprobar un recargo de hasta el 20 % en los gastos comunes para las viviendas que se destinen a uso turístico.
- Exigir la designación de un interlocutor responsable disponible 24/7 para incidencias.
Este tipo de medidas también se adoptan, como regla general, con mayoría de 3/5 de propietarios y cuotas, al amparo del mismo art. 17.12 LPH.
En muchos edificios, este enfoque intermedio es una vía razonable: permite que existan viviendas turísticas, pero con reglas claras y con una contribución mayor a los gastos comunes, que suelen incrementarse por el uso intensivo de instalaciones y servicios.
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Modificar el título constitutivo o los estatutos para otros usos
Cuando lo que se pretende es una modificación amplia del título constitutivo o de los estatutos que afecta a otros aspectos no cubiertos por el art. 17.12 LPH, la regla general sigue siendo la de la unanimidad.
Por eso es importante redactar muy bien el acuerdo: si se ciñe específicamente a limitar, condicionar o prohibir el uso turístico, podremos ampararlo en el quórum de tres quintos; si se va más allá y se altera la esencia del régimen de propiedad horizontal para otros usos, corremos el riesgo de que un juez exija unanimidad.
¿Qué ocurre con los pisos turísticos ya existentes? Retroactividad y conflictos frecuentes
Una cuestión muy sensible es la de los pisos turísticos que ya estaban operando antes de que la comunidad aprobara la prohibición o las limitaciones.
Con carácter general, los tribunales y la propia normativa reciente parten de dos ideas:
- No hay efectos retroactivos plenos: el propietario que contaba con licencia/autorización y ejercía la actividad ajustándose a la normativa, antes del acuerdo, suele poder mantenerla, salvo que existan causas específicas de cese (actividad molesta, insalubre, peligrosa, etc.).
- El acuerdo sí tiene efecto para:
- Nuevos propietarios que quieran destinar su vivienda a uso turístico.
- Viviendas que pretendan iniciar la actividad después de aprobarse la prohibición o limitación.
Esto no impide que surjan conflictos. Hay comunidades que entienden que la prohibición afecta también a los usos ya existentes, y propietarios que defienden justo lo contrario. En estos casos, suele ser necesario un análisis caso por caso de fechas, contenido exacto del acuerdo, normativa autonómica aplicable y situación concreta de la vivienda.
Cómo debe actuar la comunidad de propietarios
Cuando una comunidad se plantea actuar frente a las viviendas turísticas, recomendamos seguir un itinerario claro:
- Revisar el título constitutivo y los estatutos Ver si ya existe alguna referencia a usos permitidos, a la actividad turística o a limitaciones de uso. A veces hay cláusulas “antiguas” que pueden ser relevantes.
- Analizar la situación real del edificio
Cuántas viviendas se destinan a uso turístico, si cuentan con licencia/registro, qué problemas concretos generan (ruidos, quejas, daños, etc.). - Definir el objetivo
¿La comunidad quiere prohibir totalmente los pisos turísticos o simplemente regularlos y encarecer sus gastos comunes para compensar el uso intensivo? - Preparar una propuesta de acuerdo jurídicamente sólida
El texto del acuerdo debe:- Hacer referencia expresa al artículo 17.12 LPH.
- Dejar muy claras las medidas concretas (prohibición, limitaciones, recargo de gastos, etc.).
- Precisar el alcance temporal (desde cuándo se aplican y a quién afectan).
- Convocar junta y verificar el quórum de 3/5
Es esencial comprobar bien:- El número de propietarios que votan a favor.
- Las cuotas de participación que representan.
- Las ausencias y votos en contra, para evitar impugnaciones.
- Documentar correctamente el acuerdo
Debe constar en el acta de la junta, y en muchos casos es aconsejable elevarlo a documento público e inscribirlo en el Registro de la Propiedad para reforzar su eficacia frente a terceros.
En COEM Abogados insistimos en que un acuerdo mal redactado o aprobado sin seguir correctamente los requisitos de mayoría es terreno abonado para impugnaciones judiciales.
¿Y si soy propietario y quiero poner mi piso como turístico?
Si usted es propietario y está pensando en destinar su vivienda a uso turístico, es importante que:
- Revise estatutos y acuerdos recientes de la comunidad para comprobar si existe ya una prohibición o limitación.
- Verifique si, tras las últimas reformas, en su comunidad es necesario un acuerdo de 3/5 que autorice expresamente ese uso.
- Compruebe la normativa autonómica y municipal: licencias, registro, requisitos de seguridad, aforo, etc.
Si la comunidad ha aprobado válidamente una prohibición con mayoría de 3/5 y usted inicia la actividad sin respetarla, se arriesga no solo a acciones civiles para el cese de la actividad, sino también a importantes sanciones administrativas y recargos en gastos comunes según la regulación vigente en cada territorio.
Nuestra visión: prevención jurídica y soluciones a medida
En COEM Abogados vemos cada semana cómo la cuestión de las viviendas turísticas en comunidades de propietarios se decide en los detalles: fecha de los acuerdos, actas mal redactadas, mayoría mal calculada, estatutos contradictorios, licencias en trámite, etc.
Por eso, nuestra recomendación es doble:
- A las comunidades:
Diseñar una estrategia clara, decidir si se opta por prohibir, limitar o convivir con las viviendas turísticas y aprobar acuerdos bien construidos, con el quórum correcto y la mejor redacción posible para evitar nulidades. - A los propietarios individuales:
No dar ningún paso sin revisar previamente la situación jurídica de la comunidad y la normativa vigente, valorando el riesgo de impugnaciones o sanciones.
Si se actúa con previsión, rigor jurídico y buena comunicación entre vecinos, es posible encontrar un equilibrio razonable entre la libertad del propietario para explotar su vivienda y el derecho del resto de comuneros a disfrutar de un entorno habitable, seguro y libre de conflictos innecesarios.
