¿Conoces cuáles son las comisiones y gastos hipotecarios? En 2025 muchas entidades siguen transmitiendo la idea de que “lo de los gastos hipotecarios ya se ha terminado”. No es cierto. El marco legal y la última jurisprudencia del Tribunal Supremo y del TJUE mantienen abiertas importantes vías de reclamación para miles de personas consumidoras. Desde COEM Abogados analizamos cada día estos casos y lo tenemos claro: aún hay importes relevantes que pueden recuperarse, siempre que se estudie la hipoteca con rigor jurídico actualizado.
A continuación, resumimos con lenguaje claro y enfoque práctico, qué comisiones y gastos hipotecarios siguen siendo reclamables en 2025, en qué supuestos y con qué criterios trabajamos para defender tus intereses.
Marco legal actual: por qué en 2025 aún puedes reclamar
La nulidad de las cláusulas de gastos y determinadas comisiones no es una “moda pasada”, sino la consecuencia directa de años de doctrina del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, ahora consolidada.
En particular:
- Las cláusulas que imponían al cliente todos los gastos de formalización de la hipoteca han sido declaradas abusivas cuando no existía un reparto equilibrado.
- El Tribunal Supremo ha confirmado que, para muchos consumidores, el plazo de prescripción para reclamar gastos hipotecarios indebidos empieza a contar desde la firmeza de la sentencia que declara nula la cláusula, no desde fechas genéricas utilizadas por la banca.
- Se ha reforzado la línea que obliga a analizar caso por caso la comisión de apertura y otras comisiones, exigiendo transparencia real y justificación del servicio prestado.
En 2025 siguen existiendo hipotecas con margen de reclamación sólido, especialmente en préstamos anteriores a la Ley 5/2019 (LCCI) y en contratos donde el banco aplicó cláusulas poco transparentes o claramente desequilibradas.
Gastos hipotecarios reclamables en 2025: qué conceptos revisamos
En hipotecas firmadas antes del 16 de junio de 2019, con cláusula de gastos declarada nula o potencialmente abusiva, seguimos pudiendo reclamar, con matices según cada caso:
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Gastos de Registro de la Propiedad
El criterio está asentado: cuando la cláusula de gastos es abusiva, el banco debe asumir el 100 % de los aranceles del Registro derivados de la inscripción de la hipoteca. Si tú los pagaste íntegramente, este importe es reclamable.
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Gastos de Gestoría
Si fue la entidad quien impuso la gestoría (lo habitual), la jurisprudencia considera que la entidad debe asumir el 100 % de estos gastos, por ser un servicio organizado en su propio interés. Si el cliente lo pagó, también es recuperable.
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Gastos de Tasación
Punto clave que muchos bancos intentan minimizar. El Tribunal Supremo fijó que, en préstamos anteriores a la LCCI, los gastos de tasación corresponden a la entidad prestamista, siempre que la tasación se exigiera para conceder la hipoteca y viniera impuesta por el banco.
En consecuencia, en muchas hipotecas previas a 2019 podemos reclamar el 100 % de la tasación que abonó el consumidor.
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Gastos de Notaría
Aquí el reparto es distinto:
- Escritura de préstamo hipotecario: 50 % banco / 50 % cliente.
- Copias simples: a quien las solicite.
Si el cliente asumió el total de la matriz de la escritura por una cláusula abusiva, puede reclamar la parte que correspondía al banco.
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Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
En la mayoría de supuestos, no es reclamable al banco en 2025, al estar claramente fijado por la normativa y la jurisprudencia salvo casos muy excepcionales. Nos encargamos de verificar si tu caso encaja en alguna situación singular, pero no generamos falsas expectativas.
¿Y en hipotecas posteriores a junio de 2019?
Con la Ley 5/2019, el reparto de gastos queda definido por norma. En general:
- El banco asume notaría (matriz), registro y gestoría.
- El cliente asume tasación y sus copias.
Si el contrato respeta este esquema y la información fue transparente, normalmente no hay base de reclamación por gastos. Si detectamos desviaciones, opacidad o productos vinculados forzosos, lo analizamos porque aún puede haber opciones.
Comisiones hipotecarias que siguen siendo discutibles en 2025
No todas las comisiones son nulas por sistema, pero muchas se han aplicado sin la transparencia ni la justificación que exige la normativa. En COEM Abogados revisamos especialmente:
Comisión de apertura
Sigue siendo una de las grandes protagonistas.
Es reclamable cuando:
- No se explicó de forma clara su finalidad ni el coste total que suponía.
- No se acredita un servicio real y diferenciado que justifique el cobro.
- Se aplicó como una mera “cláusula automática” incluida en todas las hipotecas, sin información personalizada.
En 2025 los tribunales insisten: si la comisión de apertura no supera el filtro de transparencia, puede declararse abusiva y debe devolverse.
Otras comisiones bajo revisión
También pueden ser reclamables, según el contrato:
- Comisiones por estudio si no existió un servicio efectivo.
- Comisiones por amortización anticipada desproporcionadas.
- Comisiones por novación o subrogación cuando encubren penalizaciones excesivas.
- Comisiones periódicas sin contraprestación real asociada (por ejemplo, mantenimiento de cuentas impuestas solo para cobrar la hipoteca).
Cada concepto requiere un análisis individualizado del contrato y de la información precontractual facilitada.
Productos vinculados y prácticas asociadas: más allá de los gastos clásicos
En muchos expedientes detectamos otros elementos reclamables que aumentan el importe recuperable:
- Seguros de vida o de protección de pagos de prima única financiada: cuando fueron impuestos sin alternativa real, sin información clara o sin proporcionalidad, podemos cuestionarlos y reclamar cantidades.
- Cláusulas suelo encubiertas, intereses de demora abusivos o vencimientos anticipados desproporcionados: siguen siendo atacables cuando no superan el control de transparencia o contradicen la normativa europea.
- Paquetes cerrados de productos vinculados (tarjetas, planes, seguros) exigidos como condición para conceder la hipoteca o mejorar el tipo de interés, pero sin informar adecuadamente de su coste real.
En 2025 la clave no es “inventar” nuevas reclamaciones, sino aplicar con precisión la doctrina existente a cada contrato concreto.
Cómo trabajamos en COEM Abogados: revisión seria, recuperación real
Nuestro enfoque es práctico y transparente. Cuando una persona o familia nos consulta sobre sus comisiones y gastos hipotecarios, seguimos una hoja de ruta clara:
- Revisión completa de la escritura y documentación: hipoteca, novaciones, subrogaciones, anexos, recibos de gastos, pólizas vinculadas.
- Identificación de cláusulas abusivas o poco transparentes según la jurisprudencia vigente en 2025, tanto del Tribunal Supremo como del TJUE.
- Cálculo detallado del importe reclamable, con desglose por conceptos (tasación, gestoría, notaría, registro, comisiones, seguros, etc.).
- Reclamación extrajudicial sólida frente a la entidad, documentando la nulidad y la cantidad a devolver.
- Demanda judicial cuando el banco no responde o rechaza la devolución, defendiendo no solo la restitución de cantidades, sino, cuando procede, intereses y costas.
Nuestra posición es sencilla: si el banco cobró lo que no debía, lo reclamamos con la máxima contundencia jurídica posible, evitando discursos ambiguos y filtrando desde el inicio los casos con verdadera viabilidad.
